De Merwelanden, een praktijkvoorbeeld van Ilfa’s Roadmap
Mooie ideeën en vernieuwingen moeten gefinancierd kunnen worden. Al 28 jaar helpt Ilfa organisaties bij het verwezenlijken van hun plannen. Elke organisatie heeft tijdens een financieringsproces baat bij een duidelijke, gestructureerde werkwijze. Wij hebben onze ruime ervaring omgezet in vaste, afgebakende stappen zodat de vragende organisatie weet waar zij staat en met een goed onderbouwde vraag de financieringsmarkt op kan. Een klant die wij onlangs geholpen hebben met hun plan is De Merwelanden.
De Merwelanden is een woon- en zorgcentrum in Dordrecht voor mensen met psychogeriatrische problematiek. Voor De Merwelanden ligt de focus eerst op de mens, dan op de zorg, een gedachte waar wij helemaal achter staan. Via een meerjarig investeringsplan wil De Merwelanden haar vastgoed weer helemaal up-to-date brengen of houden. Dit houdt in dat er in de komende jaren gefaseerd groot onderhoud gaat plaatsvinden waarbij veel aandacht besteed zal worden aan verduurzaming. Irma Langeraert en Gerard van Baar, managing partner en associate partner van Ilfa, gingen in gesprek met Corrie van Randwijk, bestuurder en eindverantwoordelijke, en Henk Bolhuis, manager financiën, ICT en vastgoed van De Merwelanden om terug te kijken op een geslaagd financieringstraject.
Het doel en de samenwerking
Het woningcomplex Maerwe Hoove van De Merwelanden stamt uit de jaren ‘70 en is toe aan renovatie. Deze wordt groot aangepakt, noem het haast vernieuwbouw, waarbij naast modernisering en isolatie ook veel aandacht is voor verdere verduurzaming en zorgtechnologie. Nu er toch gerenoveerd wordt, kan meteen de basis gelegd worden voor een ICT-infrastructuur die op de toekomst is voorbereid.
Deze wijze van renoveren sluit aan bij de geheel eigen koers die De Merwelanden vaart ten aanzien van haar vastgoed. Naast de intramurale zorg die geboden wordt is ook het wooncomplex, gericht op het scheiden van wonen en zorg, in eigen beheer en zijn welzijn en zorg (mede) afgestemd op wonen in de eigen wijk, De Staart te Dordrecht. De financiering van de renovatie was daardoor niet standaard. Nu is financieren met alle uitdagingen in de zorg sowieso een vak apart. Henk Bolhuis: “Je moet al genoeg ballen in de lucht houden. Toen de financieringswereld iets simpeler was, lukte het misschien nog [zonder externe hulp]. Maar het is ook niet mijn dagelijks werk, dus dan is externe hulp inschakelen makkelijker en efficiënter.”
Door eerdere projecten in de woon- en zorgwereld en Ilfa’s samenwerking met Actiz werd binnen De Merwelanden Ilfa geopperd als treasury expert. Corrie van Randwijk: “Vanaf het begin af aan had Ilfa een eigen aanpak die past bij past bij de cultuur van onze organisatie. Er was meteen een klik tussen de aanpak en de partijen.” Irma Langeraert beaamt dit gevoel: “Vanaf het begin bleek er een klik, omdat De Merwelanden, net als Ilfa, een eigen weg kiest.”
“Toen de financieringswereld iets simpeler was, lukte het misschien nog. Maar het is ook niet mijn dagelijks werk, dus dan is externe hulp inschakelen makkelijker en efficiënter.”
De aanpak
Een Ilfa-financieringstraject start altijd met een fundingscan. De financieringsvraag wordt daarin op hoofdlijnen getoetst, zodat voor alle betrokken partijen inzichtelijk wordt waar potentiële knelpunten zitten. Ook kunnen wij op basis van de resultaten van de fundingscan een helder stappenplan neerleggen en de slagingskans van de financieringsvraag aanduiden. Voor De Merwelanden zagen wij zeer zeker mogelijkheden om hen te begeleiden naar een passende financiering. Onze feedback werd besproken met de Raad van Toezicht van De Merwelanden, waardoor ook zij vanaf het begin betrokken waren bij het traject en wij gezamenlijk aan de slag konden met de stappen van de Ilfa Roadmap:
De unieke businesscase van De Merwelanden bleek eerder voordeel dan obstakel. Na het doorrekenen van meerdere investeringsscenario’s werd besloten voor een investering te gaan waarbij de levensloopbestendigheid en duurzaamheid van het vastgoed maximaal gerealiseerd werden. Uit analyse bleek dat goedkoop op termijn duurkoop zou zijn. Dit vertaalde zich naar de waarde van het complex na de realisatie van de renovatie. In de daaropvolgende risicoscan, waarin onder andere het kredietrisico en het risicoprofiel bekeken worden, bekeken we de casus door de ogen van een financier. Dit zorgde ervoor dat het juiste type financier benaderd kon worden voor (een deel) van de financiering. Een groenteboer om een brood vragen werkt niet en bij financiering is het niet anders. Een passende financieringsstrategie zorgt ervoor dat de financieringsaanvraag bij de juiste financier terecht komt. Er werd voor De Merwelanden geopteerd voor een traditionele bankfinanciering. De kredietwaardigheid en waarde van het onderpand maakte dat dit de best passende aanpak was. De financieringsaanvraag werd vervolgens in de markt gezet.
Het opstellen van de benodigde ‘request for proposal’ was relatief eenvoudig, het voorwerk was in de voorgaande stappen al gedaan. De Merwelanden had de luxe dat zij vervolgens konden kiezen uit twee passende, concurrerende aanbiedingen. Uiteindelijk is besloten om een financieringsarrangement te sluiten voor ruim tien miljoen euro bij ING. Waar we ondertussen mee te maken kregen was de stijgende rente. Gelukkig was voor dit risico in de businesscase een buffer ingebouwd, waardoor dit geen obstakel kon vormen. Om ook in de toekomst het renterisico te beperken werd bij het afsluiten van de leningen gekozen voor verschillende looptijden. Een aandachtspunt voor de toekomst was dat de KYC/CDD pas ná acceptatie van de offerte kon worden opgestart en vervolgens meerdere weken kostte, zelfs voor een non-profit organisatie als De Merwelanden. Gerard van Baar: “Dit is een punt waar we in de toekomst, zeker bij een krappe planning, meer tijd voor moeten rekenen.” Nadat ook deze juridische fase goed afgerond was, kon de transactie worden afgerond.
In de tussentijd
De renovatie zelf is al een hoop gepuzzel. Mensen moeten tijdelijk ergens anders wonen, terwijl hun woning onder handen genomen wordt. Gelukkig gaat het in het geval van De Merwelanden om eigen vastgoed, waardoor er lege appartementen ingezet kunnen worden voor tijdelijke huisvestiging. Alles om de bewoners zo min mogelijk te belasten. De Merwelanden had tijd om dit goed te regelen, omdat er sprake was van een duidelijke en goede rolverdeling. Irma: “Als je alles zelf wilt doen, moet je ook veel tijd investeren. Jullie wilden een deel van de workload bij Ilfa neerleggen, zodat jullie door konden met andere zaken. Als je dit niet goed doet, had je misschien straks wel een financiering, maar bijvoorbeeld geen duidelijke afspraken met de aannemer!”
De samenwerking en met name de klik tussen een organisatie en financieel expert is erg belangrijk. Op basis van vertrouwen kan een mooi traject ontstaan en kunnen beide partijen tevreden terugkijken op een geslaagd project. Henk: “Bij een andere zorginstelling speelt een financieringstraject met andere uitdagingen. Als ik niet tevreden zou zijn, kwam ik niet nogmaals bij jullie uit.”
“Als je alles zelf wilt doen, moet je ook veel tijd investeren. Jullie wilden een deel van de workload bij Ilfa neerleggen, zodat jullie door konden met andere zaken.”
Inmiddels is de renovatie gestart. De start is onlangs gevierd samen met bewoners, medewerkers, de aannemer en de architect. Wij als Ilfa zijn trots dat wij De Merwelanden, een organisatie die wij erg waarderen, hebben mogen begeleiden tijdens dit traject. Mooie organisaties helpen met het verwezenlijken van hun ideeën, dat doen we graag, nu en in de toekomst.
Kijk voor meer informatie over De Merwelanden: www.demerwelanden.nl.
